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商业加建和改建 | 商业室内设计

通州爱琴海购物中心｜

叠城

"凭借AND lab 的建筑经验，商业购物中心的建设从征地、定位、规划、建筑设计、审批到竣工，如果加快速度，最快只需 2-3 年。

当今的商业竞争十分激烈，而且瞬息万变。

商业购物中心开发商面临的一个共同挑战是，当建筑竣工时，市场已经发生了变化，最初的定位已经过时，不再适用。

在中国，一个普遍现象是，大多数商业开发商缺乏像日本、韩国、香港和新加坡等成熟市场那样的专业市场研究部门。这些部门主要依靠市场调查、分析和预测来引导至少五年前的消费趋势。

以新加坡为例，乌节路上的所有商场每五年都会进行一次大规模翻新，品牌租户也会随之更换。

然而，许多中国商业开发商却面临着无法设立此类市场调研部门的窘境。

在目前的中国商业开发商中，领导层普遍缺乏高水平的商业教育，很少有人毕业于商业或市场相关专业。没有学术和理论基础，领导层和项目经理主要依靠在不同开发商工作中积累的 "经验"。

即使他们是建筑设计出身，这已经算是相当接近了，但中国的大多数建筑师都是在 2008 年之后才开始关注商业开发的。2008 年之前的建筑师没见过真正的商场，他们只见过百货商店。

项目负责人只能依靠过去的经验和当前的情况来预测未来的趋势。这往往会导致主观判断而非客观推断。

项目完成后，从规划到运营，项目负责人很少会留在同一家公司。大多数项目负责人和经理在完成一个项目后，就带着他们的 "简历 "去了下一家公司，而没有机会验证最初的规划和定位是否成功。

这就是本地商业开发商缺乏竞争力的原因。

另一方面，建筑设计公司通常不参与商业规划，因为这不属于他们的业务范围。然而，开发商往往会征求建筑师的意见。然而，这种 "建议 "往往是根据现有的商场，而不是以研究为基础的建议。

AND lab 的设计方法始终以研究为导向。

首先，在这个项目中，我们既进行了半径 2.5 公里范围内的宏观分析，也进行了半径 1 公里范围内的微观分析"。

宏观半径 2.5 公里范围内

我们根据土地使用性质进行彩色编码分析。这使我们能够清楚地了解周边人口的行为和消费模式，以及竞争对手的数量和位置。他们是以日常消费品为主的居民吗？他们是更倾向于餐饮和娱乐的职业人士？还是教育区内的居民主要关注教育和儿童娱乐？

找到买家是产品销售的关键。

然后将上述信息转换成统计数字。

按照 2018 年通州区每平方公里 1741 人的人口密度推算，项目周边 2.5 公里半径范围内人口为 34184 人。其中，常住人口为 18117 人。

按照2018年通州人均GDP52750元计算，考虑30%的可支配收入，这18117户居民的月消费可达2389万元。

接下来，我们将进一步对半径为 1 公里的范围进行微观分析。

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